Los propietarios de centros comerciales se encuentran en una situación muy inusual: por primera vez en 20 años, la demanda de espacio comercial supera la oferta.
Esa demanda se ha disparado recientemente y, después de años de construir y limpiar silenciosamente propiedades de bajo rendimiento, se ha topado con un mercado minorista con menos espacio disponible. Las propiedades que sobrevivieron a la purga firmaron inquilinos que atraerían a más compradores y les darían más motivos para quedarse. Eso significó más restaurantes y lugares que promovieran experiencias recreativas, como el lanzamiento de hachas y, más recientemente, el pickleball. Esto también significó menos espacio para los minoristas tradicionales que no estaban logrando tanto éxito, como las librerías y las marcas de ropa.
Debido a estas medidas, «no hay mucha redundancia por parte de los inquilinos, y los propietarios están creando combinaciones de inquilinos mucho más sólidas», dijo Barrie Scardina, presidente de American Retail Services, Agency Leasing and Alliances de Cushman & Wakefield, una empresa de bienes raíces. firme. «Estamos viendo algunas de las ocupaciones más productivas registradas en los últimos 10 años».
La desocupación de los centros comerciales es la más baja en dos décadas, con un 5,4%, dijo Cushman & Wakefield en un informe reciente, y la ventaja en las negociaciones de arrendamiento ha pasado de los inquilinos a los propietarios.
Para satisfacer la demanda, los promotores buscan propiedades en dificultades y en quiebra, o incluso ubicaciones donde el comercio minorista sería más adecuado que el uso actual. Partners Capital está convirtiendo un complejo de oficinas de 100.000 pies cuadrados cerca de Las Vegas en un proyecto de 30 millones de dólares, llamado Cliff, que incluirá restaurantes, boutiques, proveedores de salud y bienestar, espacios de entretenimiento y un bar en el centro. Eso es un cambio con respecto a lo que estaba haciendo el desarrollador hace apenas unos años, cuando vendió gran parte de su cartera de centros comerciales y se centró en edificios industriales que albergaban inquilinos como proveedores de logística, dijo Bobby Khorshidi, presidente de la agencia.
La medida de Partners Capital es una excelente representación de cómo se ha invertido el destino de las oficinas y los centros comerciales.
David Larcher, director ejecutivo de Vestar, un desarrollador de Phoenix que está planeando varios proyectos, incluida la segunda fase de Vineyard Towne Center, un centro comercial de 260,000 pies cuadrados en Queen Creek, Arizona, dijo que ha sido «bueno ver la pandemia en detalle.»
«Había una gran cantidad de espacio abandonado convertido a otros usos, y los minoristas con demasiadas deudas que se mantenían al alcance de la mano fueron barridos», dijo.
Si bien la pandemia puede haber acelerado la recuperación, está respaldada por un cambio que comenzó hace más de una década. Después de la crisis financiera y la recesión de 2009 y en el contexto del crecimiento del comercio electrónico, las quiebras de los minoristas provocaron un exceso de espacio que empujó a muchos inversores a vender o reconvertir centros comerciales y abrazar oficinas, apartamentos y almacenes. El espacio de los centros comerciales, que había aumentado de 2006 a 2009, comenzó a reducirse, principalmente en dos oleadas, primero de 2009 a 2016 y luego nuevamente durante la pandemia.
Los centros comerciales que aún funcionan han cambiado de estrategia para satisfacer los gustos cambiantes de los consumidores, y los propietarios han adquirido inquilinos de alto tráfico, incluidos restaurantes y centros de entretenimiento, operadores de gimnasios, servicios de boutiques, áreas de reunión pública e instalaciones médicas.
En algunos casos, los desarrolladores están agregando apartamentos, tiendas de comestibles, hoteles y oficinas, al tiempo que reducen el exceso de espacio comercial.
Trademark Property Company planea remodelar un centro de 470,000 pies cuadrados en Arlington, Texas, reduciendo el espacio comercial a aproximadamente la mitad y agregando usos de oficina, residencial, hotelero y de entretenimiento.
Asimismo, Shopoff Realty Investments planea convertir Macy’s y Sears vacantes que bordean el Westminster Mall en el sur de Los Ángeles en hogares y alrededor de 25,000 pies cuadrados de espacio para venta minorista de alimentos, como restaurantes. El proyecto es parte de la estrategia de la empresa para comprar y convertir propiedades comerciales en dificultades. Por lo general, reduce el espacio de las tiendas entre un 60 y un 90 por ciento, dijo Bill Shopoff, fundador de la empresa, con sede en Irvine, California.
«Hay suficientes oportunidades de este tipo para mantener nuestro oleoducto bien abastecido durante varios años», dijo.
Los centros al aire libre en mercados de alto crecimiento como Phoenix, Nashville y Austin, Texas, están liderando la recuperación, dijo Scardina de Cushman y otros expertos de la industria. Incluso los centros comerciales de lujo tienen pocas plazas libres, añadió.
La industria también ha experimentado una mayor demanda en los últimos años a medida que las compras en persona han disfrutado de una ligera recuperación y más minoristas han comenzado a utilizar las tiendas como puntos de distribución. A nivel nacional, el alquiler promedio de casi $24 por pie cuadrado en el primer trimestre de este año fue casi un 4% más alto que el año anterior. En algunos casos, los propietarios pueden aumentar las tarifas de los nuevos arrendamientos en más de un 30% con respecto al contrato anterior, dijo Terry Montesi, fundador de Trademark Property Company, un desarrollador inmobiliario minorista y de uso mixto en Fort Worth.
El contexto actual está reavivando el interés de los inversores. Debido a que el espacio comercial ha perdido popularidad, sus valores generalmente no han aumentado tanto como los de los apartamentos y almacenes en los últimos años. Como resultado, los centros comerciales pueden generar retornos atractivos en comparación con los más caros en una época de tasas de interés persistentemente altas.
«Los fundamentos del sector inmobiliario minorista son los más sólidos que jamás haya tenido en mi carrera», dijo Montesi, quien fundó Trademark en 1992. «Los mercados de capitales no se han inclinado completamente hacia el comercio minorista, pero se están calentando».
Pero un puñado de amenazas podrían descarrilar los buenos tiempos. En particular, los expertos de la industria dicen que los consumidores se sienten presionados por la inflación y han restringido el gasto discrecional, como se informó recientemente en las ganancias trimestrales de Walmart y Target. Tanto los propietarios de centros comerciales como los minoristas se ven presionados por las tasas de interés más altas, así como por los crecientes costos de construcción y seguros, que están elevando los gastos de ocupación.
Los inversores también están atentos a los minoristas en dificultades, a medida que más tiendas de ropa como Express y Rue21 se declaran en quiebra y los principales minoristas como Macy’s y Walmart cierran ubicaciones de bajo rendimiento.
Mientras tanto, los centros comerciales lucen mejor que recientemente y los espacios vacantes a menudo se llenan rápidamente con otros inquilinos.
Durante la pandemia, el desarrollador NewMark Merrill obtuvo compromisos de prearrendamiento para el 100% de su proyecto Rialto Village, un centro de 96,000 pies cuadrados que abrió el año pasado en la región Inland Empire de California, dijo Sanford Sigal, director ejecutivo del grupo. Hace una década, los compromisos previos al arrendamiento generalmente ocupaban entre el 65 y el 70 por ciento de un centro, dijo.
“Cada vez que iba a una fiesta de cualquier tipo y le contaba a alguien que trabajaba en el negocio de los centros comerciales, la gente decía: ‘¡Oh, pobrecita!’”, dijo Sigal, quien compró cuatro centros comerciales en Chicago por unos 100 millones de dólares este año. “Por eso, la idea de recibir llamadas de los corredores el día después de que se anuncia el cierre de una tienda es muy inusual. Quizás seamos las cucarachas del evento de extinción de la Tierra”.
